La rapida evoluzione dell’offerta turistica sta condizionando sensibilmente il mercato immobiliare, offrendo ai proprietari di piccole unità abitative chiare opportunità di investimento e nuove fonti di reddito, collegate, soprattutto, alla diffusione di formule turistiche contraddistinte da una particolare brevità delle locazioni, quali bed and breakfast e case vacanza.
In un panorama così variegato, appare opportuno soffermare l’attenzione su una specifica e dibattuta questione attinente alla compatibilità e alla coesistenza delle richiamate formule del B&B e delle case vacanze all’interno degli immobili condominiali.
Sul punto, giova rimarcare che il codice civile, pur attribuendo al regolamento condominiale la funzione di pianificazione della gestione dei beni comuni, prevede che lo stesso possa contenere chiare limitazioni alla facoltà di uso della proprietà individuale, purché connotate da chiarezza ed inequivocità.
Nonostante tale previsione normativa, la Suprema Corte ha evidenziato, però, che il richiamato regolamento non può prevedere alcun tipo di divieto relativo al cambio di destinazione degli appartamenti da uso di civile abitazione a quello turistico-commerciale.
Con una recente sentenza del 2017, infatti, la Cassazione ha sancito il principio secondo il quale le case vacanze e i bed and breakfast non costituiscono attività commerciali tali da configurare una variazione della destinazione d’uso dell’immobile (cfr. Cass. civ., II Sez., 28 settembre 2017, n. 22711).
Secondo tale orientamento, sarebbe legittimo, altresì, disporre il divieto di affitto di immobili sotto forma di pensione o albergo solo nel caso in cui la loro realizzazione potrebbe costituire grave pregiudizio per il decoro o per la sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti.
In definitiva, pertanto, il regolamento non può vietare ai condòmini di affittare ai turisti la propria abitazione per le vacanze.
È nulla, infatti, nell’ottica giurisprudenziale, la delibera assembleare con la quale viene approvata una clausola del regolamento condominiale lesiva del diritto di proprietà dei singoli condomini, come quella volta a statuire il divieto ad esercitare le menzionate attività turistico ricettive.
Dott. Carlo Apicella